Heb je de term ‘MJOP’ weleens horen vallen tijdens de jaarlijkse VvE-vergadering? Grote kans dat er een paar mensen zuchtend naar hun schoenen keken. Het klinkt ook niet sexy: een Meerjarenonderhoudsplan. Toch is dit document het kloppend hart van je gebouw. Maar we gaan een stap verder. Tegenwoordig is een ‘gewoon’ MJOP eigenlijk niet meer genoeg. Wil je als VvE klaar zijn voor de toekomst (en de energierekening omlaag brengen), dan moet je aan de slag met een DMJOP: het Duurzame Meerjarenonderhoudsplan.

Als VvE-specialist zie ik dagelijks VvE’s worstelen met lekkende daken, oude kozijnen en… torenhoge energiekosten. In dit artikel leg ik je in ‘gewonemensentaal’ uit wat een DMJOP is, waarom het juridisch slim is en hoe het je portemonnee kan redden.

Wat is een MJOP ook alweer? (De Basis)

Laten we bij het begin beginnen. Elke Vereniging van Eigenaars in Nederland is wettelijk verplicht om te sparen voor onderhoud. Je hebt daarbij twee keuzes:

  1. Je legt jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het pand opzij.
  2. Je spaart op basis van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP).

De meeste VvE’s kiezen voor optie 2, en dat is verstandig. Een MJOP is eigenlijk een glazen bol. Een bouwkundige kijkt naar je pand en zegt: “Over 5 jaar is het dak lek, over 10 jaar zijn de kozijnen rot en over 15 jaar moet de lift vervangen worden.” Op basis daarvan weet je precies hoeveel geld je nu in de pot moet stoppen om die kosten straks te kunnen betalen.

Van 10 naar 30 jaar?

Op dit moment is het wettelijk verplicht om in een MJOP minimaal 10 jaar vooruit te kijken. Maar hou je vast: de verwachting is dat dit waarschijnlijk 30 jaar gaat worden. Waarom? Omdat we in Nederland toewerken naar een CO2-neutrale gebouwde omgeving (vaak rond 2050). Met een horizon van slechts 10 jaar blijft die gigantische operatie buiten beeld. Met een 30-jarenplan komt de deadline voor ‘gasloos wonen’ ineens midden in je planning terecht. Reden te meer om nu al na te denken over duurzame stappen, want die kosten komen er linksom of rechtsom aan.

Tot zover het ‘saaie’ gedeelte.

De Upgrade: Het Duurzame MJOP (DMJOP)

Een klassiek MJOP kijkt naar instandhouding. Het dak is stuk? We vervangen het door precies hetzelfde dak. De kozijnen zijn rot? We schilderen ze of plaatsen nieuwe van hetzelfde hout.

Een Duurzaam MJOP kijkt naar verbetering. Het dak is over 5 jaar ‘op’? Mooi moment om er meteen isolatie onder te leggen! Moet de gevel worden gereinigd? Laten we kijken of we spouwmuurisolatie kunnen toepassen. Zijn de kozijnen aan de beurt? Waarom geen HR++ of triple glas?

In een DMJOP worden drie sporen gecombineerd:

  1. Noodzakelijk onderhoud (wat moet er gebeuren om het gebouw niet in te laten storten?).
  2. Energiebesparende maatregelen (isolatie, zonnepanelen, warmtepompen).
  3. Financiering (wat kost het, wat levert het op en zijn er subsidies?).

Het ‘Natuurlijke Moment’

Het geheim van een goed DMJOP is het koppelen van onderhoud aan verduurzaming. Juridisch en technisch noemen we dit het ‘natuurlijke moment’.

  • Dom: Het dak vervangen in 2025 en pas in 2028 besluiten dat je zonnepanelen wilt (dan moet je misschien weer het dak op of aanpassingen doen).
  • Slim: Het dak vervangen, direct isoleren én klaarmaken voor zonnepanelen in één project. Je steigers staan er toch al!

Waarom zou je dit willen? (What’s in it for me?)

Ik hoor je denken: “Leuk zo’n groen plan, maar dat kost toch klauwen met geld?”

Klopt, verduurzamen kost geld. Maar niets doen kost op de lange termijn vaak meer. Hier zijn de belangrijkste redenen:

1. Wooncomfort en Lagere Lasten

Dit is simpel. Een tochtig appartement is niet fijn. Door te isoleren, stijgt je comfort direct. Daarnaast: de energieprijzen zijn onvoorspelbaar. Alles wat je niet verbruikt, hoef je ook niet te betalen.

2. Waarde van je Appartement

Vroeger keek een koper naar de keuken en de badkamer. Nu kijken ze naar het Energielabel. Een appartement met label A of B is aanzienlijk meer waard en verkoopt sneller dan eenzelfde appartement met label F of G. Sterker nog, banken geven kopers minder hypotheek voor slechte energielabels. Een DMJOP is dus direct een investering in je eigen verkoopwaarde.

3. Wetgeving en de Toekomst

De overheid zit niet stil. Er komen steeds strengere regels aan voor de gebouwde omgeving. Voor kantoren geldt al een label-C verplichting. Het is een kwestie van tijd voordat er ook dwingendere eisen voor woningen komen. Met een DMJOP ben je de wetgever voor.

Hoe zit het juridisch? (De VvE Vergadering)

Hier wordt het vaak even spannend. In het VvE-recht (en je splitsingsakte) wordt onderscheid gemaakt tussen ‘onderhoud’ en ‘vernieuwing/verbetering’.

  • Gewoon onderhoud: Hiervoor is vaak een gewone meerderheid van stemmen nodig (50% + 1). Iedereen snapt dat het dak niet mag lekken.
  • Verduurzaming: Dit wordt juridisch gezien als een ‘verbetering’ of ’toevoeging’. Afhankelijk van je splitsingsreglement (bijvoorbeeld Modelreglement 1992, 2006 of 2017) zijn hier soms zwaardere eisen aan gesteld, zoals een versterkte meerderheid (bijv. 2/3 van de stemmen) of een quorum (minimaal aantal aanwezigen).

Een goed DMJOP helpt je in de vergadering. Omdat het plan laat zien wat de terugverdientijd is en wat de besparing per maand is, krijg je de twijfelaars makkelijker mee. Je praat niet meer over “kosten”, maar over een “investering”.

Geld, Geld, Geld: Subsidies en Leningen

Het grootste obstakel is vaak: “De VvE-kas is leeg.” Gelukkig staat de Nederlandse overheid te springen om VvE’s te helpen.

  1. Subsidies (SVVE): Er is een specifieke subsidie voor VvE’s (Subsidieregeling Verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars). Je kunt geld krijgen voor isolatie, warmtepompen, maar óók voor het adviesrapport (het opstellen van het DMJOP zelf!).
  2. Lenen (Warmtefonds): Veel VvE’s zijn bang voor leningen. Maar het Nationaal Warmtefonds biedt de ‘VvE Energiebespaarlening’. Dit is een lening met een gunstige rente, speciaal voor verduurzaming. Het mooie is: vaak is de besparing op de energierekening hoger dan de maandelijkse aflossing van de lening. Je woont dus comfortabeler voor dezelfde (of lagere) maandlasten.
    • Belangrijk juridisch detail: Voor het aangaan van een lening is in de vergadering vrijwel altijd een gekwalificeerde meerderheid nodig.

Conclusie: Begin Vandaag

Een Duurzaam MJOP is geen linkse hobby, het is keiharde noodzaak voor een gezonde VvE. Het zorgt voor waardbehoud van het pand, lagere maandlasten en meer comfort.

Mijn advies als beheerder? Zet het op de agenda van de volgende Algemene Ledenvergadering. Begin met het aanvragen van een energieadvies of een DMJOP. Maak gebruik van de subsidies die er nu liggen. Je toekomstige zelf (en je portemonnee) zal je dankbaar zijn.

Disclaimer: Dit artikel is bedoeld ter informatie. Elke VvE is uniek en gebonden aan zijn eigen splitsingsakte en reglement. Raadpleeg voor specifieke besluiten altijd een adviseur of jurist.